Aandachtspunten voor (potentiële) gebouw eigenaren
Zowel bedrijfspanden als woningen vliegen weer als warme broodjes over de toonbank, maar wat moet je bij de koop van een pand weten over de bestuurs- omgevingsrechtelijke regels? Welke punten moeten echt je aandacht hebben? (Ook relevant in het kader van fusies en overnames)
Aandachtspunten voor (potentiële) gebouw eigenaren
In dit bericht schtes ik een drietal aandachtspunten die (potentiele) gebouweigenaren naar mijn mening niet eenvoudig uit het oog zouden moeten verliezen.
Als gebouweigenaar moet je een aantal bestuurs/omgevingsrechtelijke zaken goed controleren om onaangename verrassingen te voorkomen. Dat geldt voor de periode voordat je tot koop over gaat, maar ook gedurende de periode dat je eigenaar bent. Ik focus in dit bericht op het gebruik van panden en laat bouwen en verbouwen buiten beschouwing.
Bestemmingsplan
Indien u een pand koopt, dient u allereerst het bestemmingsplan ter plaatse te controleren. Dat kan tegenwoordig voor (bijna) alle bestemmingsplannen en eventuele beheersverordeningen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Ondanks het feit dat plaatsing van bestemmingsplannen op ruimtelijkeplannen.nl verplicht is, staan toch niet alle bestemmingsplannen op deze website. De website van de betreffende gemeente kan in dat geval soms de gezochte informatie bevatten.
Maar waar moet je vervolgens naar kijken in het bestemmingsplan? Om te beginnen is van belang welke “bestemming”, oftewel de toegelaten functie ter plaatse geldt. Let daarbij op de beschrijving bij het betreffende planvoorschrift, maar ook op de omschrijving in hoofdlijnen en de verschillende definities die meestal in planvoorschrift 1 zijn opgenomen. Niet alleen de functie kan beperken opleggen aan het gebruik ter plaatse, maar bij ruime bestemmingsomschrijvingen (zoals “bedrijven”) is soms per subcategorie/ subfunctie (zoals bijvoorbeeld: kantoor, horeca of groothandel) een nadere beperkingen gelden. Daarbij kan gedacht worden aan een beperking in het aantal toegestane vierkante meters ter plaatse of in een verhoudingspercentage tussen verschillende categorien. Maar denk ook aan parkeernormen die voor de subfuncties kunnen verschillen. Over het algemeen moet het parkeren (grotendeels) op eigen terrein worden gerealiseerd, controleer dus of er voldoende parkeerruimte is voor de functies die u ter plaatse went te realiseren (of reeds gerealiseerd zijn), zelfs als daarvoor geen omgevingsvergunning voor bouwen voor vereist is.
Mocht het gebruik ter plaatse onder het huidige bestemmingsplan niet zijn toegestaan, dan biedt het overgangsrecht in het bestemmingsplan mogelijk nog aanknopingspunten om het gebruik toch toe te laten. De exacte formulering van de overgangsbepaling is daarvoor van groot belang. Over het algemeen, dient het te gaan om gebruik dat is gestart voordat het huidige bestemmingsplan in werking is getreden en onafgebroken is voortgezet. Dat gebruik mag over het algemeen onder het huidige plan worden voortgezet. Let op, in een hierop volgende bestemmingsplan kan eventueel persoonsgebonden overgangsrecht worden opgenomen, zodat het gebruik uiteindelijk daadwerkelijk zal worden gestaakt. Dat kan een waarde drukkend effect hebben op het onroerend goed.
Het bevoegd gezag kan handhavend optreden tegen gebruik in strijd met het bestemmingsplan, dat kan zowel via een last onder dwangsom, als uiteindelijk middels een last onder bestuursdwang. Wees er van bewust dat het handhavend optreden er op gericht is om de overtreding te beëindigen. Dat betekent dat het voldoen van een dwangsom er niet toe leidt dat de overtreding mag worden voortgezet. Zie hierna over huurders. Ook tegen het gebruik door huurders in strijd met het bestemmingsplan kan namelijk tegenover de verhuurder handhavend worden opgetreden.
Let er ten slotte op of er niet gedurende de periode dat u eigenaar bent een wijziging van het bestemmingsplan wordt doorgevoerd. Het is immers mogelijk dat die wijziging een beperking van het gebruik of de bouwmogelijkheden op uw perceel inhoudt. Dat kan de waarde van het onroerend goed verminderen en toekomstig gebruik beperken. Bekijk het ontwerpbestemmingsplan dus zorgvuldig en dien zo nodig een zienswijze in.
Huurders: verhuurder controleer je huurder
Indien er in het bedrijfspand of de woning waarvan u eigenaar bent (tevens) huurders aanwezig zijn, let dan goed op de feitelijke werkzaamheden / activiteiten van uw huurders.
Tegen een verhuurder kan handhavend worden opgetreden voor overtreding die in feite door de huurder worden begaan. Het bevoegd gezag heeft daarbij de keuzevrijheid om de last onder bestuursdwang of last onder dwangsom op te leggen aan hetzij de verhuurder, hetzij de huurder dan wel aan beide partijen. Verhuurders die een dergelijke last opgelegd krijgen moeten aannemelijk maken dat zij niet wisten en niet konden weten dat het gebruik van het pand in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Daartoe moet de verhuurder kunnen aantonen dat zij voldoende toezicht hebben gehouden op het gebruik en niet wisten of konden weten dat het pand in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt. (Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS 30 maart 2016) De verhuurder kan als overtreder worden aangesproken omdat (i) de verhuurder het naar het oordeel van de bestuursrechter in zijn macht heeft om aan de overtreding een einde te maken door de huurovereenkomst met de huurders te beëindigen, (ii) het laten gebruiken van een pan in strijd met het bestemmingsplan eveneens in strijd is met het bestemmingsplan en (iii) omdat wordt aangenomen dat dat de handeling van de huurder (gebruik in strijd met het bestemmingsplan) aan de verhuurder kan worden toegerekend. De bestuursrechter vereist van verhuurders dat zij tot op zekere hoogte kennis hebben van het gebruik van het door hen verhuurde onroerend goed. Huurrechtspecialisten vinnen vooral het eerste punt lastig te begrijpen, indien het huurcontract de beëindiging vanwege met het bestemmingsplan strijdig gebruik niet expliciet toelaat. Helaas ziet de bestuursrechter er weinig problemen in dat de overeenkomst bijvoorbeeld alleen kan worden beëindigd na het betalen van een hoog bedrag aan de huurder. Het is dus zaak om het gebruik van uw pand goed te (blijven) controleren.
Bouwvergunningen
Daarnaast moet een koper van een bedrijfspand of woning controleren of de aanwezige bouwwerken met (en conform) een omgevingsvergunning voor bouwen (of oude bouwvergunning) zijn gerealiseerd. Het bevoegd gezag kan namelijk handhavend optreden indien niet aangetoond kan worden dat conform de vereiste vergunningen is gebouwd of wordt gebruikt. Daarbij is niet van belang of de gebouweigenaar de bouw zelf heeft gerealiseerd of dat zijn rechtsvoorgangers dat gedaan hebben. (Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 11 mei 2016). Een bouwwerk mag je namelijk op grond van artikel 2.3a, eerste lid Wabo niet in stand houden zonder omgevingsvergunning voor bouwen. Deze verplichting geldt vanaf 1 april 2007 aangezien de regeling toen in werking is getreden. Dat betekent dat de echte oude bouwvergunningen niet beschikbaar hoeven te zijn, maar alles wat gebouwd is na 1 april 2007 daarvoor geldt dat de gebouweigenaar een omgevingsvergunning voor bouwen moet kunnen tonen. Daarmee dient niet alleen aangetoond te worden dat het bouwwerk overeenkomstig de vergunning is gebouwd, maar tevens dat het gebruik in overeenstemming is met de vergunning. Indien de gebouweigenaar de vergunningen niet kan tonen, kan hiertegen handhavend worden opgetreden. De last onder dwangsom die in zo’n geval kan worden opgelegd kan hoog zijn, houdt hier rekening mee.
Mocht er in de periode dat u eigenaar bent van het gebouw werkzaamheden aan het pand worden uitgevoerd die een omgevingsvergunning voor bouwen vereisen, zorg dan dat de verleende vergunningen alsmede de verklaring van de bouwinspecteur dat de bouw gereed is en conform de vergunning is uitgevoerd goed worden bewaard. Zo kunt u bij eventuele handhaving de vergunning eenvoudig aan de handhaver tonen.
Conclusie
Het bestuurs- omgevingsrecht brengt een aantal verplichtingen met zich mee die een potentiele koper van een bedrijfspand of woning goed moet controleren, maar ook na de aankoop kan een eigenaar van een pand niet achteroverleunen. Als eigenaar dient u veranderingen in gebruik of regelgeving (zoals een nieuw bestemmingsplan) scherp in het oog te houden. Indien een nieuw bestemmingsplan voorziet in ongewenste ontwikkelingen is het zaak hier tijdig tegen op te komen, omdat het bestuursrecht het nu eenmaal niet toelaat dat later nog geklaagd wordt over ontwikkelingen die in een (dan reeds) vastgesteld en inwerking getreden bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt. Dan rest u mogelijk slechts alleen het feit dat het gebruik mag worden voortgezet onder het overgangsrecht.
