ENVIR ADVOCATEN
Keizersgracht 451-1V
1017 DK Amsterdam
T +31 20 737 20 66
F +31 20 796 92 22


Datum: 07-07-2016

Aandachtspunten voor (potentiële) gebouw eigenaren

Zowel bedrijfspanden als woningen vliegen weer als warme broodjes over de toonbank, maar wat moet je bij de koop van een pand weten over de bestuurs- omgevingsrechtelijke regels? Welke punten moeten echt je aandacht hebben? (Ook relevant in het kader van fusies en overnames)

Aandachtspunten voor (potentiële) gebouw eigenaren

In dit bericht schtes ik een drietal aandachtspunten die (potentiele) gebouweigenaren naar mijn mening niet eenvoudig uit het oog zouden moeten verliezen.

Als gebouweigenaar moet je een aantal bestuurs/omgevingsrechtelijke zaken goed controleren om onaangename verrassingen te voorkomen. Dat geldt voor de periode voordat je tot koop over gaat, maar ook gedurende de periode dat je eigenaar bent. Ik focus in dit bericht op het gebruik van panden en laat bouwen en verbouwen buiten beschouwing.

Bestemmingsplan

Indien u een pand koopt, dient u allereerst het bestemmingsplan ter plaatse te controleren. Dat kan tegenwoordig voor (bijna) alle bestemmingsplannen en eventuele beheersverordeningen via www.ruimtelijkeplannen.nl. Ondanks het feit dat plaatsing van bestemmingsplannen op ruimtelijkeplannen.nl verplicht is, staan toch niet alle bestemmingsplannen op deze website. De website van de betreffende gemeente kan in dat geval soms de gezochte informatie bevatten.

Maar waar moet je vervolgens naar kijken in het bestemmingsplan? Om te beginnen is van belang welke “bestemming”, oftewel de toegelaten functie ter plaatse geldt. Let daarbij op de beschrijving bij het betreffende planvoorschrift, maar ook op de omschrijving in hoofdlijnen en de verschillende definities die meestal in planvoorschrift 1 zijn opgenomen. Niet alleen de functie kan beperken opleggen aan het gebruik ter plaatse, maar bij ruime bestemmingsomschrijvingen (zoals “bedrijven”) is soms per subcategorie/ subfunctie (zoals bijvoorbeeld: kantoor, horeca of groothandel) een nadere beperkingen gelden. Daarbij kan gedacht worden aan een beperking in het aantal toegestane vierkante meters ter plaatse of in een verhoudingspercentage tussen verschillende categorien. Maar denk ook aan parkeernormen die voor de subfuncties kunnen verschillen. Over het algemeen moet het parkeren (grotendeels) op eigen terrein worden gerealiseerd, controleer dus of er voldoende parkeerruimte is voor de functies die u ter plaatse went te realiseren (of reeds gerealiseerd zijn), zelfs als daarvoor geen omgevingsvergunning voor bouwen voor vereist is.

Mocht het gebruik ter plaatse onder het huidige bestemmingsplan niet zijn toegestaan, dan biedt het overgangsrecht in het bestemmingsplan mogelijk nog aanknopingspunten om het gebruik toch toe te laten. De exacte formulering van de overgangsbepaling is daarvoor van groot belang. Over het algemeen, dient het te gaan om gebruik dat is gestart voordat het huidige bestemmingsplan in werking is getreden en onafgebroken is voortgezet. Dat gebruik mag over het algemeen onder het huidige plan worden voortgezet. Let op, in een hierop volgende bestemmingsplan kan eventueel persoonsgebonden overgangsrecht worden opgenomen, zodat het gebruik uiteindelijk daadwerkelijk zal worden gestaakt. Dat kan een waarde drukkend effect hebben op het onroerend goed.

Het bevoegd gezag kan handhavend optreden tegen gebruik in strijd met het bestemmingsplan, dat kan zowel via een last onder dwangsom, als uiteindelijk middels een last onder bestuursdwang. Wees er van bewust dat het handhavend optreden er op gericht is om de overtreding te beëindigen. Dat betekent dat het voldoen van een dwangsom er niet toe leidt dat de overtreding mag worden voortgezet. Zie hierna over huurders. Ook tegen het gebruik door huurders in strijd met het bestemmingsplan kan namelijk tegenover de verhuurder handhavend worden opgetreden.

Let er ten slotte op of er niet gedurende de periode dat u eigenaar bent een wijziging van het bestemmingsplan wordt doorgevoerd. Het is immers mogelijk dat die wijziging een beperking van het gebruik of de bouwmogelijkheden op uw perceel inhoudt. Dat kan de waarde van het onroerend goed verminderen en toekomstig gebruik beperken. Bekijk het ontwerpbestemmingsplan dus zorgvuldig en dien zo nodig een zienswijze in.

Huurders: verhuurder controleer je huurder

Indien er in het bedrijfspand of de woning waarvan u eigenaar bent (tevens) huurders aanwezig zijn, let dan goed op de feitelijke werkzaamheden / activiteiten van uw huurders.

Tegen een verhuurder kan handhavend worden opgetreden voor overtreding die in feite door de huurder worden begaan. Het bevoegd gezag heeft daarbij de keuzevrijheid om de last onder bestuursdwang of last onder dwangsom op te leggen aan hetzij de verhuurder, hetzij de huurder dan wel aan beide partijen.  Verhuurders die een dergelijke last opgelegd krijgen moeten aannemelijk maken dat zij niet wisten en niet konden weten dat het gebruik van het pand in strijd met het bestemmingsplan wordt gebruikt. Daartoe moet de verhuurder kunnen aantonen dat zij voldoende toezicht hebben gehouden op het gebruik en niet wisten of konden weten dat het pand in strijd met het bestemmingsplan werd gebruikt. (Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS 30 maart 2016) De verhuurder kan als overtreder worden aangesproken omdat (i) de verhuurder het naar het oordeel van de bestuursrechter in zijn macht heeft om aan de overtreding een einde te maken door de huurovereenkomst met de huurders te beëindigen, (ii) het laten gebruiken van een pan  in strijd met het bestemmingsplan eveneens in strijd is met het bestemmingsplan en (iii) omdat wordt aangenomen dat dat de handeling van de huurder (gebruik in strijd met het bestemmingsplan) aan de verhuurder kan worden toegerekend. De bestuursrechter vereist van verhuurders dat zij tot op zekere hoogte kennis hebben van het gebruik van het door hen verhuurde onroerend goed. Huurrechtspecialisten vinnen vooral het eerste punt lastig te begrijpen, indien het huurcontract de beëindiging vanwege met het bestemmingsplan strijdig gebruik niet expliciet toelaat. Helaas ziet de bestuursrechter er weinig problemen in dat de overeenkomst bijvoorbeeld alleen kan worden beëindigd na het betalen van een hoog bedrag aan de huurder. Het is dus zaak om het gebruik van uw pand goed te (blijven) controleren.

Bouwvergunningen

Daarnaast moet een koper van een bedrijfspand of woning controleren of de aanwezige bouwwerken met (en conform) een omgevingsvergunning voor bouwen (of oude bouwvergunning) zijn gerealiseerd. Het bevoegd gezag kan namelijk handhavend optreden indien niet aangetoond kan worden dat conform de vereiste vergunningen is gebouwd of wordt gebruikt. Daarbij is niet van belang of de gebouweigenaar de bouw zelf heeft gerealiseerd of dat zijn rechtsvoorgangers dat gedaan hebben. (Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de ABRvS van 11 mei 2016). Een bouwwerk mag je namelijk op grond van artikel 2.3a, eerste lid Wabo niet in stand houden zonder omgevingsvergunning voor bouwen. Deze verplichting geldt vanaf 1 april 2007 aangezien de regeling toen in werking is getreden. Dat betekent dat de echte oude bouwvergunningen niet beschikbaar hoeven te zijn, maar alles wat gebouwd is na 1 april 2007 daarvoor geldt dat de gebouweigenaar een omgevingsvergunning voor bouwen moet kunnen tonen. Daarmee dient niet alleen aangetoond te worden dat het bouwwerk overeenkomstig de vergunning is gebouwd, maar tevens dat het gebruik in overeenstemming is met de vergunning. Indien de gebouweigenaar de vergunningen niet kan tonen, kan hiertegen handhavend worden opgetreden. De last onder dwangsom die in zo’n geval kan worden opgelegd kan hoog zijn, houdt hier rekening mee.

Mocht er in de periode dat u eigenaar bent van het gebouw werkzaamheden aan het pand worden uitgevoerd die een omgevingsvergunning voor bouwen vereisen, zorg dan dat de verleende vergunningen alsmede de verklaring van de bouwinspecteur dat de bouw gereed is en conform de vergunning is uitgevoerd goed worden bewaard. Zo kunt u bij eventuele handhaving de vergunning eenvoudig aan de handhaver tonen.

Conclusie

Het bestuurs- omgevingsrecht brengt een aantal verplichtingen met zich mee die een potentiele koper van een bedrijfspand of woning goed moet controleren, maar ook na de aankoop kan een eigenaar van een pand niet achteroverleunen. Als eigenaar dient u veranderingen in gebruik of regelgeving (zoals een nieuw bestemmingsplan) scherp in het oog te houden. Indien een nieuw bestemmingsplan voorziet in ongewenste ontwikkelingen is het zaak hier tijdig tegen op te komen, omdat het bestuursrecht het nu eenmaal niet toelaat dat later nog geklaagd wordt over ontwikkelingen die in een (dan reeds) vastgesteld en inwerking getreden bestemmingsplan mogelijk zijn gemaakt. Dan rest u mogelijk slechts alleen het feit dat het gebruik mag worden voortgezet onder het overgangsrecht.

Fleur Onrust (ENVIR Advocaten)


Gerelateerd

Last tot ongedaanmaking kan ook zien op vergunningvrije activiteiten
PAS-uitspraak – interview Marieke Kaajan door NOS
Vandaag heeft het Hof van Justitie uitspraak gedaan over het Programma Aanpak Stikstof (ECLI:EU:C:2018:882). De…
Klimaat & burgerparticipatie; hoe vorm te geven?
Windenergie en zonne-energie leveren een belangrijke bijdrage aan het behalen van de klimaatdoelstellingen, maar niet…
Strijd met de Dienstenrichtlijn: brancheringsregeling Appingedam niet evenredig
De raad van de gemeente Appingedam moet aan de bak. Dit volgt uit een tussenuitspraak…
Omgevingsvergunningen en de toets aan het Amsterdamse hotelbeleid
In dit nieuwsbericht sta ik stil bij een tweetal uitspraken over omgevingsvergunningen voor twee hotels…
Het festivalseizoen is geopend; Tips om te zorgen dat de evenementenvergunningen en bestemmingsplannen er ook klaar voor zijn
Het is weer voorjaar, de eerste festivals en buitevenementen zijn al weer achter de rug,…
Prejudiciële vragen of buiten werkingstelling van het PAS; en dan?
Tijdens de meerdaagse zitting op 30 november en 1 december 2016 bij de Afdeling bestuursrechtspraak…
Mooie deal: Van der Lee Transport verkocht aan het Belgische Vervaeke
Trots dat ons kantoor op het gebied van milieurecht verkoper heeft kunnen bijstaan in de…
Geen uitzondering op de beginselplicht tot handhaving
De uitspraak laat zien hoe belangrijk het is voor bedrijven om altijd te controleren of…
Digitale vs analoge verbeelding en achtererfgebied
De ABRvS heeft op 13 juli 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1918) nogmaals bevestigd dat de digitale verbeelding (plankaart)…
Geen aanhaakverplichting bij Wet natuurbescherming
Goed nieuws: in afwijking van de Wet natuurbescherming wordt nu voorgesteld om de aanhaakverplichting niet…
Aandeelhouder en bestuurder als overtreder aangemerkt
Drietal uitspraken van de ABRvS overspoedeisende bestuursdwang, het overtreder begrip, kostenverhaal en een dwangbevel. Procedure…
Meer duidelijkheid over implementatie PGS 29
Op 15 februari heeft de minister van I&M in een brief meer duidelijkheid gegeven over…
Ook voor dieren op de landelijke vrijstellingslijst moet worden voldaan aan artikel 65 Ffw
Dieren die op de landelijke vrijstellingslijst staan mogen niet zonder meer worden afgeschoten. Bij het verlenen van…
Bevestiging PAS-melding geen besluit: dan maar een handhavingsverzoek?!
Op 6 november jl. concludeerde de ABRvS dat de bevestiging van een PAS-melding geen besluit…
Zo zou het moeten! Voorkom verjaring van de mogelijkheid om te in vorderen
Verzoek de bestuursrechter om verjaring van de mogelijkheid om tot invordering van dwangsommen over te…
Schoonmaken verplicht op grond van de omgevingsvergunning
Is de verplichting om een geluidscherm schoon te houden ruimtelijk relevant? De Afdeling (ABRvS) deed…
Handhaving tegen permanente bewoning recreatiewoningen
Op deze zonnige zomerdag midden in de vakantieperiode een uitspraak over handhaving gericht tegen het…
Terechte weigering handhavend optreden
Voor het corrigeren van de gemeten emissiewaarden vanwege meetonzekerheden overeenkomstig de voorschriften 2.6 en 2.9…
Uitbreiden omvang van het geding met nieuwe besluitonderdelen
Zeer interessante uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 3 juni 2015…
Wind op zee; let goed op het (ontwerp-) kavelbesluit!
Wind op zee geniet de laatste tijd veel publiciteit. Dat is ook niet zo vreemd;…
Veranderingsvergunning voor een inrichting
Wanneer kan er een veranderingsvergunning voor een inrichting verleend worden? Een veranderingsvergunning kan slechts worden verleend…
Bestuursdwang vanwege verontreiniging op campingterrein
Lessen uit de Afdelingsuitspraak van 8 april 2015 over de toepassing van bestuursdwang bij bodemverontreiniging…
Watervergunning en verenigbaarheid met de doelstellingen van de Waterwet (art. 6.21)
Een watervergunning wordt geweigerd als de verlening van die vergunning niet verenigbaar is met doelstellingen…
Baanbrekende uitspraak voor Nbw- en Ffw-zaken
Het 1%- of ORNIS-criterium kan nu ook bij diersoorten worden toegepast. Het verkrijgen van toestemming…
Programma Aanpak Stikstof is rem op de economische ontwikkeling
Uiterlijk 20 februari kan iedereen een zienswijze indienen tegen het PAS. Er is alle reden…
Naar uniform toezicht en handhaving bij tankstations
Er wordt gewerkt aan een landelijke aanpak bij toezicht en handhaving van tankstations. Naar uniform…
Bestemmingsplan, EHS en Flora en faunawet
Zorg dat de aanwijzingen uit een onderzoeksrapport (Ffw) dat aan een bestemmingsplan ten grondslag wordt…
Tracébesluit A2 blijft in stand – interessante Nbw uitspraak
Er gingen vele jaren van procederen en zelf prejudiciële vragen aan vooraf, maar de Afdeling…
UberPOP als medepleger aangemerkt door Voorzieningenrechter CBb
Interessante uitspraak, waarbij de problemen over de toelaatbaarheid van andere initiatieven in de deeleconomie en…
Medewerking van derden vereisen kan wel in Watervergunning
De Waterwet verzet zich niet tegen het stellen van voorschriften ter naleving waarvan de medewerking van…
Bestemmingsplan en stikstof; gaat het ooit nog goed?
Bestemmingsplannen met activiteiten die stikstofdepositie veroorzaken leveren de praktijk veel hoofdbrekens op. In de uitspraak…
Advies Raad van State wetsvoorstel Windenergie op zee
Op 20 oktober jl. heeft de Raad van State advies uitgebracht over het wetsvoorstel over…
Grenswaarden met de PAS: oplossing of nieuwe problemen?
Op 7 oktober jl. heeft de Eerste Kamer ingestemd met het wetsvoorstel PAS tot wijziging…
Asbestbrand en kostenverhaal interessante uitspraak ABRvS 8 oktober 2014
Wachten met zelf maatregelen nemen terwijl er anders spoedeisende bestuursdwang toegepast gaat worden, omdat er…
Watervergunning kan alleen verplichtingen voor vergunninghouder bevatten
Uitspraak (ABRvS) van 8 oktober 2014 waarbij aan een watervergunning in een voorschrift een verplichting…
Nieuwe annotatie over kostenverhaal bestuursdwang na incident Schiphol
Noot van Fleur Onrust onder de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van…
Noot verschenen in JM over een besluit tot kostenverhaal bestuursdwang gericht aan curator
Fleur Onrust schreef een annotatie in JM 2014/111 onder een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van…